by InvesteliderO que vai acontecer no imobiliário em 2021?
Embora o Estado tenha suprido muitas das necessidades das populações socialmente mais desfavorecidas, o poder central tem estado ausente das políticas públicas para a habitação da classe média.
Os números exactos do “êxodo urbano” para a periferia, que começou em 2013, são desconhecidos (um problema que advém dos longos ciclos de atualização estatística do INE), mas é sabido que muitas centenas de milhar de habitantes das grandes cidades portuguesas perderam a sua casa ou para o Alojamento Local (AL), ou para aumentos irrealistas de rendas ou, simplesmente, porque perderam os seus empregos (muitos dos quais precários e isto, sobretudo, depois da eclosão da pandemia). Pessoalmente, conheço perto de uma vintena de casos, boa parte de pessoas que ficaram sem-abrigo e outra parte que perdeu a casa, ou que está em vias de a perder, porque o proprietário a quer para si ou já a converteu em AL.
Os preços do imobiliário continuam a aumentar e isto apesar de todo o cataclísmico efeito da pandemia na economia. Esta anomalia ocorre, talvez, porque o imobiliário está a ser percepcionado como um “activo de refúgio”, dado que os cidadãos se recordam ainda das grandes perdas com investimentos na bolsa (acções e fundos) durante a crise de 2009, não esperam (razoavelmente) que a recuperação económica de 2021 seja suficiente para cobrir as perdas de 2020 e temem (com razão) os efeitos do fim das moratórias Covid. Muitos cidadãos estão a converter as suas poupanças (remuneradas pela banca a níveis historicamente baixos) em investimentos no imobiliário.
O Banco de Portugal (BdP) já veio alertar que – apesar da aparente resiliência dos preços – os preços no imobiliário não estão em níveis sustentáveis e que a redução da procura nos segmentos de luxo (com arrastamentos nos segmentos médio alto e alto do mercado) por parte de estrangeiros vai aumentar – devido ao abrandamento das suas economias e às novas limitações impostas pelo Governo no regime das autorizações de residência, que impeliu até à estratosfera o imobiliário nos últimos anos. Segundo as novas regras, encontra-seá limitada a concessão de “golden visa” nas zonas metropolitanas de Lisboa e Porto, bem como no litoral (sobretudo Algarve), pretendendo-se canalizar o investimento estrangeiro para o interior e ilhas, desviando-o, assim, das grandes cidades e permitindo criar condições para devolver alguma acessibilidade aos preços da habitação.
Por outro lado, o alojamento local tem vindo a sofrer uma grande correcção para baixo no que respeita à oferta. No global, estimam-se perdas em torno dos 75% no segundo trimestre de 2020, em comparação com o mesmo período de 2019. Estas perdas estão a verificar-se sobretudo em Lisboa e Porto, menos no interior, graças ao turismo rural. Em consequência, os proprietários com menos reservas financeiras já começaram a colocar algumas casas no mercado de arrendamento, ou à venda, fazendo aumentar a oferta ainda que sem consequências visíveis nos preços o que, contudo, deverá acontecer no primeiro trimestre de 2021, quando o excesso de stock imobiliário for demasiado grande para continuar a ser ignorado.
Em 2020, e apesar da crise pandémica, os preços no mercado imobiliário residencial “continuaram a aumentar após o choque pandémico, embora a um ritmo ligeiramente mais lento” (BdP) e “no segundo trimestre, o índice de preços da habitação cresceu 7,8% em termos homólogos, mas menos: no quarto trimestre de 2019 tinham subido 8,9%”. Será de esperar, para a primeira metade de 2021, uma forte correcção destes preços, não apenas em Portugal, mas também noutros países europeus.
Esta correcção dos preços do imobiliário não deve, contudo, limitar-se a 2020. Tudo indica que 2021 será um ano de franca retoma (embora os números do turismo só devam regressar aos valores pré-crise em 2022) e isso levará o Banco Central Europeu a começar a retirar algumas (ou todas) medidas de estimulo, que têm mantido baixas taxas de juro e que são, sem dúvida, um dos factores para a surpreendente resiliência com que o imobiliário tem conseguido resistir à pandemia. Por outro lado, as moratórias no crédito, que reduziram a pressão de venda de ativos imobiliários residenciais, também mantiveram fora do mercado muitas casas e que, quando estas terminarem, irão inundar o mercado, pressionando os preços ainda mais para baixo, já que o BdP estima que existam em Portugal mais de 13 mil milhões de euros de prestações devidas por empresas e famílias que podem vir a não ser pagas aos bancos no final das moratórias.
Politicamente sou um liberal. Acredito que as economias têm mecanismos de regulação que corrigem, sempre, mas a prazo, as suas ineficiências e desajustamentos. Mas acredito, também, que o Estado tem o dever de regular estas flutuações, por forma a reduzir os impactos negativos destas movimentações. E no que respeita à habitação, não restam dúvidas de que o Estado português tem estado globalmente muito ausente. Embora desde a década de 2000, no âmbito do muito meritoso “Programa Especial de Realojamento” (PER), o Estado tenha suprido muitas das necessidades das populações socialmente mais desfavorecidas, o poder central tem estado ausente das políticas públicas para a habitação da classe média estando, segundo o Comité Europeu dos Direitos Sociais, a oferta pública muito abaixo das médias europeias – apenas 2% de todos os alojamentos existentes em Portugal (contra 30% na Holanda, Áustria com 24%, Dinamarca com 20%, Suécia com 19% e França com 17%).
O aumento, significativo do parque habitacional público para a classe média pode ser um factor decisivo na racionalização dos preços da habitação em Portugal. Mas para isso acontecer, devem ser criados mecanismos adicionais aos que já existem, que estimulem os proprietários a devolverem ao uso habitacional as dezenas de milhar de casas em AL nos centros urbanos, e deve ser aplicada, efectivamente (o que não está a acontecer), a multiplicação do IMI aos muitos milhares de fogos devolutos nas grandes cidades (Lisboa tem 3246 prédios devolutos e uma quantidade desconhecida de fracções).
Quando assistimos, como assistimos na Mouraria, no Bairro Alto ou em Arroios e Areeiro, a prédios inteiros convertidos em hostels e vemos em Santa Maria Maior (palavras do seu presidente de Junta) ruas convertidas em 60% ou 70% ao alojamento local, ou vemos na Madragoa (Estrela) casa sim, casa não em AL, vemos comunidades onde o turismo teve um efeito fortemente disruptivo no tecido social, descaracterizando os bairros e tornando-os em “Disneylands” subhabitadas, com um efeito pesado na qualidade da democracia local (não há democracia sem eleitores) e tornando as economias locais perigosamente dependentes de uma monocultura turística que arrasta para a depressão o emprego e os negócios locais, quando – como agora ocorre – o turismo padece de um refluxo. Uma cidade com bairros mais resilientes é também uma cidade mais habitada e com maior diversidade económica do que aquela que faz depender o seu crescimento da inflamação dos preços no imobiliário e da explosão turística (com todos os empregos precários, de má qualidade, baixo valor acrescentado e nível salarial que caracterizam a actividade turística em todo o mundo).
As periferias têm servido de almofada para amortecer o impacto brutal da explosão dos preços no imobiliário nos grandes centros urbanos. Em consequência do aumento da procura por parte das centenas de milhar de habitantes expulsos dos centros, os preços na periferia também duplicaram, em média, em zonas tão distantes do centro, como o Cacém ou o Pinhal Novo. Embora persistam em níveis mais compatíveis com os rendimentos das classes médias, a verdade é que estes movimentos pendulares sobrecarregam os transportes públicos e as deslocações em veículo próprio, com os efeitos nas economias familiares e ambientais que se conhecem. A devolução dos centros urbanos – que agora mais parecem conchas vazias – aos habitantes expulsos para a periferia por este processo de gentrificação é, assim, urgente para reequilibrar as populações entre centro e periferia e reduzir ao mínimo estes movimentos pendulares centro-periferia, devolvendo também qualidade de vida e tempo às famílias que foram empurradas para estas soluções alternativas.
É muito difícil estimar os efeitos exactos desta crise sem precedentes (a Peste Negra e a Gripe Espanhola ocorreram em contextos muito diferentes) no total da economia e da sociedade. O mesmo se pode dizer para a habitação. Mas, apesar de toda a incerteza, há alguns elementos que estão ao nosso alcance:
- A vacinação que agora decorre, e que deverá alcançar os almejados 60 a 70% que garantem uma “imunidade de grupo” em finais de 2021, vai fazer regressar alguma normalidade ao turismo e aumentar a procura pelo AL. Contudo, por essa altura, os muitos hotéis e hostels, que estão agora em fase final de construção ou que a Covid encerrou, irão reabrir e competir com o mercado – que já era excessivo – de AL. É, assim, seguro, acreditar que a migração de muitos ALs para habitação prossiga e até a um ritmo mais intenso do que o actual.
- Será de esperar também – embora aqui haja muito trabalho a fazer por parte das instituições públicas (Governo e câmaras) -, que o Turismo, quando regressar em força, seja mais de qualidade e menos de massas. Esta redução do afluxo brutal de muitos milhares de turistas aos centros urbanos vai reduzir a pressão turística e contribuir para o abrandamento da pressão do AL sobre o imobiliário.
- O teletrabalho veio para ficar em muitas organizações. Isto vai reduzir a pressão sobre as redes de transporte público e permitir que muitos trabalhem – como já fazem hoje – a partir das suas casas na periferia ou mesmo (conheço vários casos) nos meios rurais, aliviando, assim, por redução de procura, os preços no imobiliário. Este fenómeno tenderá a consolidar-se durante 2021 e a manter-se assim nos anos seguintes, com efeitos também positivos no mercado da habitação nas grandes cidades.
- A oferta pública, segundo previsões do Governo e de algumas câmaras municipais (como a de Lisboa) deverá reforçar-se nos próximos anos, assim como os vários programas de estímulo ao arrendamento, que começarão também a fazer efeito na racionalização dos preços.
Tudo indica que nos próximos anos o panorama da habitação em Portugal tenderá a ser melhor do que aquele a que estávamos a assistir desde 2013. Assim o Estado continue a trabalhar neste sentido e a redução da pressão turística o permita. Talvez assim muitos habitantes expulsos para as periferias possam regressar aos seus bairros e as grandes cidades (como Lisboa e Porto) possam revivificar-se e serem, de novo, devolvidas aos seus habitantes.
Fonte: https://observador.pt/opiniao/o-que-vai-acontecer-no-imobiliario-em-2021/